《商品房銷售管理(lǐ)辦法》已于2001年(nián)3月14日經建設部第38次部常務會議審議通過，現予發布，自(zì)2001年(nián)6月1日起施行。

部  長(cháng)    俞正聲

二○○一(yī)年(nián)四月四日

第一(yī)章(zhāng)  總    則

第一(yī)條  為(wèi)了規範商品房銷售行為(wèi)，保障商品房交易雙方當事人的(de)合法權益，根據《中華人民共和(hé)國(guó)城市房地(dì)産管理(lǐ)法》、《城市房地(dì)産開發經營管理(lǐ)條例》，制定本辦法。

第二條  商品房銷售及商品房銷售管理(lǐ)應當遵守本辦法。

第三條  商品房銷售包括商品房現售和(hé)商品房預售。

本辦法所稱商品房現售，是指房地(dì)産開發企業将竣工驗收合格的(de)商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的(de)行為(wèi)。

本辦法所稱商品房預售，是指房地(dì)産開發企業将正在建設中的(de)商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的(de)行為(wèi)。

第四條  房地(dì)産開發企業可(kě)以自(zì)行銷售商品房，也可(kě)以委托房地(dì)産中介服務機構銷售商品房。

第五條  國(guó)務院建設行政主管部門負責全國(guó)商品房的(de)銷售管理(lǐ)工作。

省、自(zì)治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內(nèi)商品房的(de)銷售管理(lǐ)工作。

直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地(dì)産行政主管部門（以下統稱房地(dì)産開發主管部門）按照職責分工，負責本行政區域內(nèi)商品房的(de)銷售管理(lǐ)工作。

第二章(zhāng)  銷售條件

第六條  商品房預售實行預售許可(kě)制度。

商品房預售條件及商品房預售許可(kě)證明的(de)辦理(lǐ)程序，按照《城市房地(dì)産開發經營管理(lǐ)條例》和(hé)《城市商品房預售管理(lǐ)辦法》的(de)有關規定執行。

第七條  商品房現售,應當符合以下條件：

（一(yī)）現售商品房的(de)房地(dì)産開發企業應當具有企業法人營業執照和(hé)房地(dì)産開發企業資質證書；

（二）取得土地(dì)使用權證書或者使用土地(dì)的(de)批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可(kě)證和(hé)施工許可(kě)證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和(hé)公共設施具備交付使用條件或者已确定施工進度和(hé)交付日期；

（七）物業管理(lǐ)方案已經落實。

第八條  房地(dì)産開發企業應當在商品房現售前将房地(dì)産開發項目手冊及符合商品房現售條件的(de)有關證明文件報送房地(dì)産開發主管部門備案。

第九條  房地(dì)産開發企業銷售設有抵押權的(de)商品房，其抵押權的(de)處理(lǐ)按照《中華人民共和(hé)國(guó)擔保法》、《城市房地(dì)産抵押管理(lǐ)辦法》的(de)有關規定執行。

第十條  房地(dì)産開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，将作為(wèi)合同标的(de)物的(de)商品房再行銷售給他人。

第十一(yī)條  房地(dì)産開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的(de)方式銷售商品房。

房地(dì)産開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的(de)方式銷售未竣工商品房。

第十二條  商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條  商品房銷售時，房地(dì)産開發企業選聘了物業管理(lǐ)企業的(de)，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地(dì)産開發企業選聘的(de)物業管理(lǐ)企業訂立有關物業管理(lǐ)的(de)協議。 

第三章(zhāng)  廣告與合同 

第十四條  房地(dì)産開發企業、房地(dì)産中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和(hé)國(guó)廣告法》、《房地(dì)産廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準确。

第十五條  房地(dì)産開發企業、房地(dì)産中介服務機構發布的(de)商品房銷售廣告和(hé)宣傳資料所明示的(de)事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條  商品房銷售時，房地(dì)産開發企業和(hé)買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明确以下主要內(nèi)容：

（一(yī)）當事人名稱或者姓名和(hé)住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的(de)銷售方式；

（四）商品房價款的(de)确定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備标準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道(dào)路、綠化等配套基礎設施和(hé)公共設施的(de)交付承諾和(hé)有關權益、責任；

（八）公共配套建築的(de)産權歸屬；

（九）面積差異的(de)處理(lǐ)方式；

（十）辦理(lǐ)産權登記有關事宜；

（十一(yī)）解決争議的(de)方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的(de)其他事項。

第十七條  商品房銷售價格由當事人協商議定，國(guó)家另有規定的(de)除外。

第十八條  商品房銷售可(kě)以按套（單元）計價，也可(kě)以按套內(nèi)建築面積或者建築面積計價。

商品房建築面積由套內(nèi)建築面積和(hé)分攤的(de)共有建築面積組成，套內(nèi)建築面積部分為(wèi)獨立産權，分攤的(de)共有建築面積部分為(wèi)共有産權，買受人按照法律、法規的(de)規定對其享有權利，承擔責任。

按套（單元）計價或者按套內(nèi)建築面積計價的(de)，商品房買賣合同中應當注明建築面積和(hé)分攤的(de)共有建築面積。

第十九條  按套（單元）計價的(de)現售房屋，當事人對現售房屋實地(dì)勘察後可(kě)以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）計價的(de)預售房屋，房地(dì)産開發企業應當在合同中附所售房屋的(de)平面圖。平面圖應當标明詳細尺寸，并約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一(yī)緻，相關尺寸也在約定的(de)誤差範圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一(yī)緻或者相關尺寸超出約定的(de)誤差範圍，合同中未約定處理(lǐ)方式的(de)，買受人可(kě)以退房或者與房地(dì)産開發企業重新約定總價款。買受人退房的(de)，由房地(dì)産開發企業承擔違約責任。

第二十條  按套內(nèi)建築面積或者建築面積計價的(de)，當事人應當在合同中載明合同約定面積與産權登記面積發生誤差的(de)處理(lǐ)方式。

合同未作約定的(de)，按以下原則處理(lǐ)：

（一(yī)）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的(de)，據實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的(de)，房地(dì)産開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)将買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的(de)，産權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的(de)房價款由買受人補足；超出3%部分的(de)房價款由房地(dì)産開發企業承擔，産權歸買受人。産權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的(de)房價款由房地(dì)産開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的(de)房價款由房地(dì)産開發企業雙倍返還買受人。 

因本辦法第二十四條規定的(de)規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的(de)，應當簽署補充協議。

第二十一(yī)條  按建築面積計價的(de)，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建築面積和(hé)分攤的(de)共有建築面積，并約定建築面積不變而套內(nèi)建築面積發生誤差以及建築面積與套內(nèi)建築面積均發生誤差時的(de)處理(lǐ)方式。

第二十二條  不符合商品房銷售條件的(de)，房地(dì)産開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

符合商品房銷售條件的(de)，房地(dì)産開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的(de)，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的(de)，房地(dì)産開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的(de)，從其約定。

第二十三條  房地(dì)産開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理(lǐ)辦法》和(hé)《商品房買賣合同示範文本》；預售商品房的(de)，還必須明示《城市商品房預售管理(lǐ)辦法》。

第二十四條  房地(dì)産開發企業應當按照批準的(de)規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地(dì)産開發企業不得擅自(zì)變更規劃、設計。

經規劃部門批準的(de)規劃變更、設計單位同意的(de)設計變更導緻商品房的(de)結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的(de)其他影響商品房質量或者使用功能情形的(de)，房地(dì)産開發企業應當在變更确立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做(zuò)出是否退房的(de)書面答複。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答複的(de)，視(shì)同接受規劃、設計變更以及由此引起的(de)房價款的(de)變更。房地(dì)産開發企業未在規定時限內(nèi)通知買受人的(de)，買受人有權退房；買受人退房的(de)，由房地(dì)産開發企業承擔違約責任。 

第四章(zhāng)  銷售代理(lǐ) 

第二十五條  房地(dì)産開發企業委托中介服務機構銷售商品房的(de)，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的(de)房地(dì)産中介服務機構。

房地(dì)産開發企業應當與受托房地(dì)産中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和(hé)被委托人的(de)權利、義務。

第二十六條  受托房地(dì)産中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的(de)有關證明文件和(hé)商品房銷售委托書。

第二十七條  受托房地(dì)産中介服務機構銷售商品房時，應當如(rú)實向買受人介紹所代理(lǐ)銷售商品房的(de)有關情況。

受托房地(dì)産中介服務機構不得代理(lǐ)銷售不符合銷售條件的(de)商品房。

第二十八條  受托房地(dì)産中介服務機構在代理(lǐ)銷售商品房時不得收取傭金以外的(de)其他費用。

第二十九條  商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可(kě)從事商品房銷售業務。

第五章(zhāng)  交    付

第三十條  房地(dì)産開發企業應當按照合同約定，将符合交付使用條件的(de)商品房按期交付給買受人。未能按期交付的(de)，房地(dì)産開發企業應當承擔違約責任。

因不可(kě)抗力或者當事人在合同中約定的(de)其他原因，需延期交付的(de)，房地(dì)産開發企業應當及時告知買受人。

第三十一(yī)條  房地(dì)産開發企業銷售商品房時設置樣闆房的(de)，應當說明實際交付的(de)商品房質量、設備及裝修與樣闆房是否一(yī)緻，未作說明的(de)，實際交付的(de)商品房應當與樣闆房一(yī)緻。

第三十二條  銷售商品住宅時，房地(dì)産開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和(hé)住宅使用說明書制度的(de)規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條  房地(dì)産開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做(zuò)出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的(de)保修期限不得低(dī)于建設工程承包單位向建設單位出具的(de)質量保修書約定保修期的(de)存續期；存續期少于《規定》中确定的(de)最低(dī)保修期限的(de)，保修期不得低(dī)于《規定》中确定的(de)最低(dī)保修期限。

非住宅商品房的(de)保修期限不得低(dī)于建設工程承包單位向建設單位出具的(de)質量保修書約定保修期的(de)存續期。

在保修期限內(nèi)發生的(de)屬于保修範圍的(de)質量問題，房地(dì)産開發企業應當履行保修義務，并對造成的(de)損失承擔賠償責任。因不可(kě)抗力或者使用不當造成的(de)損壞，房地(dì)産開發企業不承擔責任。

第三十四條  房地(dì)産開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房産測繪資格的(de)單位實施測繪，測繪成果報房地(dì)産行政主管部門審核後用于房屋權屬登記。

房地(dì)産開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，将需要由其提供的(de)辦理(lǐ)房屋權屬登記的(de)資料報送房屋所在地(dì)房地(dì)産行政主管部門。

房地(dì)産開發企業應當協助商品房買受人辦理(lǐ)土地(dì)使用權變更和(hé)房屋所有權登記手續。

第三十五條  商品房交付使用後，買受人認為(wèi)主體結構質量不合格的(de)，可(kě)以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，确屬主體結構質量不合格的(de)，買受人有權退房；給買受人造成損失的(de)，房地(dì)産開發企業應當依法承擔賠償責任。 

第六章(zhāng)  法律責任 

第三十六條  未取得營業執照，擅自(zì)銷售商品房的(de)，由縣級以上人民政府工商行政管理(lǐ)部門依照《城市房地(dì)産開發經營管理(lǐ)條例》的(de)規定處罰。

第三十七條  未取得房地(dì)産開發企業資質證書，擅自(zì)銷售商品房的(de)，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的(de)罰款。

第三十八條  違反法律、法規規定，擅自(zì)預售商品房的(de)，責令停止違法行為(wèi)，沒收違法所得；收取預付款的(de)，可(kě)以并處已收取的(de)預付款1%以下的(de)罰款。

第三十九條  在未解除商品房買賣合同前，将作為(wèi)合同标的(de)物的(de)商品房再行銷售給他人的(de)，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的(de)，依法追究刑事責任。

第四十條  房地(dì)産開發企業将未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的(de)商品房擅自(zì)交付使用的(de)，按照《建設工程質量管理(lǐ)條例》的(de)規定處罰。

第四十一(yī)條  房地(dì)産開發企業未按規定将測繪成果或者需要由其提供的(de)辦理(lǐ)房屋權屬登記的(de)資料報送房地(dì)産行政主管部門的(de)，處以警告，責令限期改正，并可(kě)處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條  房地(dì)産開發企業在銷售商品房中有下列行為(wèi)之一(yī)的(de)，處以警告，責令限期改正，并可(kě)處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一(yī)）未按照規定的(de)現售條件現售商品房的(de)；

（二）未按照規定在商品房現售前将房地(dì)産開發項目手冊及符合商品房現售條件的(de)有關證明文件報送房地(dì)産開發主管部門備案的(de)；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的(de)；

（四）采取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的(de)；

（五）分割拆零銷售商品住宅的(de)；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的(de)；

（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理(lǐ)辦法》、《商品房買賣合同示範文本》、《城市商品房預售管理(lǐ)辦法》的(de)；

（八）委托沒有資格的(de)機構代理(lǐ)銷售商品房的(de)。

第四十三條  房地(dì)産中介服務機構代理(lǐ)銷售不符合銷售條件的(de)商品房的(de),處以警告，責令停止銷售，并可(kě)處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條  國(guó)家機關工作人員在商品房銷售管理(lǐ)工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的(de)，依法追究刑事責任。 

第七章(zhāng)  附    則

第四十五條  本辦法所稱返本銷售，是指房地(dì)産開發企業以定期向買受人返還購房款的(de)方式銷售商品房的(de)行為(wèi)。

本辦法所稱售後包租，是指房地(dì)産開發企業以在一(yī)定期限內(nèi)承租或者代為(wèi)出租買受人所購該企業商品房的(de)方式銷售商品房的(de)行為(wèi)。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地(dì)産開發企業以将成套的(de)商品住宅分割為(wèi)數部分分别出售給買受人的(de)方式銷售商品住宅的(de)行為(wèi)。

本辦法所稱産權登記面積，是指房地(dì)産行政主管部門确認登記的(de)房屋面積。

第四十六條  省、自(zì)治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可(kě)以根據本辦法制定實施細則。

第四十七條  本辦法由國(guó)務院建設行政主管部門負責解釋。

第四十八條  本辦法自(zì)2001年(nián)6月1日起施行。